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我们的律师具有各种地产诉讼的经验

房屋在出售转让的过程中,会产生很多的法律风险。美国的房产交易项目,有的会很复杂,有的涉及的金额巨大,所以您一定要请律师介入来保障自己的财产安全。纽约州的法律规定,房产交易必须由执业律师参与、监督和指导所有的文件,从检查产权到签署文件都需要律师参与。由经验丰富的房产律师进行产权调查,可以保证这些问题提早得到解决,不会在交易当天留给买家自己来处理。

只有双方都在买卖合同上签字后,律师的第二步工作才能开始。他们去地契登记处(Registry of Deeds)调查产权。审阅产权报告,审阅地产证明。 如果房产是遗产还要到当地遗产登记处调查(Registry of Probate)。地契登记处和遗产登记处都是以郡县来管辖的,每座房子在那里都有登记。每座房子的交易历史都有记录,有的可以追寻到一百年以前。产权调 查是为确保房子卖主拥有完全产权,而且可以合法买卖。 另外,产权调查还可以揭示一些使用权方面的限制条件。例如路人有权通过那个地产的一侧草坪通道,作为屋主你无权阻止,这就是地役权(rights of way)。 又例如,也许你拥有他人地役权(easements),你可以用你左面邻居的后院小道。这些都在产权上表明的,但是不查是不知道的。当你沾沾自喜买到到了 一处相比同等房子便宜的房子,更要了解清楚其产权,是否有使用上的限制条件。有使用权限制的地产在以后转卖时会麻烦些。

为保护各自利益,买卖双方各自有自己的经纪人,也各自有自己的律师。包括买主和卖主,这里一共有六方人员。通过双方经纪人帮助,买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过这个买卖合同,双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务,违反的法律后果等。

美国是一个讲究合同的社会,书面合同有着至关重要的作用。一旦不履行合同中规定的义务,对方则会将你告之法庭。所以在任何的商铺转让或出售的过程中,双方都要律师,确认自己要履行的义务,在发现不合理的条件或与当初答应的条件不符时让律师与房东争取修改条款以避免它将带来更长久深远的影响。

由买卖双方,以及他们双方律师,有时也包括双方地产经纪到场签字。这时产权调查完成。买方资金到位,卖方完全搬出物业。签署文件主要包括地契,贷款书(买方),贷款清偿(卖方),地税和水电煤表交割等。

这时律师到产权登记处更新记录新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存档,包括登记售后卖主还款证明。买主在之后大约两星期后可以收到更新后的地契。

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在纽约市法律上有两种方式可以驱逐房客,追缴欠款或逾期驱逐。在追缴欠款的情况下,出租给房客的房间必须是合法且房东与房客间应有一个有效的租约。如果你是非法出租地下室或阁楼公寓收取租金,就无法采取追缴欠款方式来驱逐房客。对于合法出租的公寓,在房客不付款时,房东应聘请专业律师出具欠款律师追缴信,若房客在限期内没有付款,房东即可去法院提起追缴欠款诉讼,以期收回租金或在房客拒不付款时驱逐房客。